هنر قراردادنویسی به نقل از کتاب صفر تا صد حقوق کسب و کار به زبان ساده

برای قراردادنویسی ، تعهدنامه یا صورت‌جلسه خوب، حداقل باید پنج مطلب زیر مشخص شود(به نقل از کتاب صفر تا صد حقوق کسب و کار به زبان ساده ):

اول- متعهد کیست؟
دوم- ذینفع تعهد کیست؟
سوم- موضوع تعهد چیست و با چه کیفیتی باید اجرا شود؟
چهارم- مدت تعهد چقدر است؟
پنجم- ضمانت اجرای نقض تعهد چیست؟

نمونه‌ای از یک تعهدنامه برای قراردادنویسی:

پیرو مبایعه نامه شماره 24378 مورخ 5/6/1396 در جلسه¬ای به تاریخ 10/12/1396 در بنگاه مشاور املاک آریا، فروشنده و خریدار به نحو زیر توافق نمودند:
فروشنده آقای مجتبی اشراقی به شماره ملی 0079353602 متعهد گردید در روز شنبه مورخ 22/2/1397 حداکثر تا ساعت 12 در دفترخانه اسناد رسمی 383 تهران حاضر شده و با در دست داشتن کلیه اسناد و مدارک لازم نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال قطعی شش دانگ پلاک ثبتی 1824 فرعی از 48 اصلی واقع در بخش 11 ثبتی تهران به مساحت 250 متر مربع همراه با کلیه توابع و ملحقات قانونی و عرفی آن، واقع در تهران، خیابان شریعتی، رو به روی حسینیه ارشاد، کوچه هدیه، پلاک 291 به کد پستی 1766652487 به نام خریدار آقای علی همتی‌پور به شماره ملی 0086330802 اقدام نماید؛ متقابلاً خریدار نیز متعهد گردید که با در دست داشتن کلیه مدارک لازم (از جمله الباقی ثمن معامله در قالب چک بانکی در وجه فروشنده) در زمان و مکان فوق جهت تنظیم سند رسمی و تحویل چک بانکی حاضر شود؛ در صورتی که به هر دلیلی، یکی از طرفین به تعهد خویش عمل ننماید، مکلف است علاوه بر اجرای اصل تعهد، روزانه مبلغ یک میلیون تومان به عنوان خسارت تأخیر به طرف مقابل پرداخت نماید؛ در صورتی که ذینفع تعهد نخواهد که طرف متخلف را به اجرای اصل تعهد ملزم کند، می‌تواند قرارداد را فسخ نموده و 30 درصد مبلغ قرارداد را به عنوان خسارت عدم انجام تعهد از طرف مقابل مطالبه نماید؛
تبصره- در صورتی که روز اجرای تعهد با تعطیلی مواجه شود اولین روز پس از تعطیلات زمان اجرای تعهد محسوب شده و سایر شرایط مبایعه‌نامه و توافق حاضر به قوت خویش باقی است.

طرف‌ قرارداد را در قراردادنویسی گم نکنید

طرف قرارداد را گم نکیند: گاه بر اساس اعتبارِ شخصی (نظیر مذاکره کننده یا نماینده) وارد قرارداد با شخص دیگری می‌شویم به تصور اینکه آن شخص مذاکره کننده طرف حساب ماست، درحالی‌که به لحاظ حقوقی، وی تعهدی ندارد؛ به عنوان مثال، اگر شرکتی از شما کالایی می‌خرد اصولاً شرکت مسئول است و سهامداران (ولو سهامدار عمده) و یا مدیران مسئولیتی ندارند و فروشنده تنها می‌تواند علیه شرکت طرح دعوی کرده و صرفاً اموال متعلق به شرکت را توقیف کند، بنابراین اگر ساختمان شرکت متعلق به سهامداران است و شرکت صرفا مستاجر محسوب می شود ملک اخیر بابت بدهی قابل توقیف نیست؛ راه حل چالش اخیر، درج شرط مسئولیت تضامنی در قراردادنویسی است؛ به این معنا که مدیر یا سهامدار عمده با امضای قرارداد کلیه تعهدات و مسئولیت های خریدار (شرکت) را به نحو تضامنی ضمانت کند ؛ در این صورت فروشنده میتواند بابت کلیه مطالبات خود به هر یک از خریدار یا ضامن ها مراجعه کند.

لزوم شفافیت در قراردادنویسی

قراردادنویسی باید شفاف انجام شود به نحوی که جایی برای ابهام و تفسیر نداشته باشد؛ در همین راستا از نوشتن واژگان و عبارت هایی که قابل اندازه گیری و سنجش نیستند خودداری کنید؛ مانند در اسرع وقت، در اولین فرصت ممکن، با کیفیت عالی، درجه یک ، سرامیک خارجی و…؛ همچنین پیشنهاد می شود در خصوص زمان تعهد، غایت و انتهای تعهد با تاریخ مشخص شود و به عنوان مثال به جای استفاده از عبارت مبهم( ۶۰ روز کاری) بنویسید حداکثر مدت تعهد تا پایان مرداد ماه سال ۱۳۹۷ است؛ از دیگر عبارت‌های مبهم رایج می توان به عبارت های زیر اشاره کرد: (در صورت برگشت خوردن چک خریدار، معامله فسخ می‌شود) که در عبارت اخیر روشن نیست که معامله خود به خود منحل می شود یا نیاز به اراده فروشنده دارد؛ به عبارت دیگر آیا فروشنده می تواند قرارداد را فسخ نکرده و مطالبه وجه چک را کند و یا اینکه به محض برگشت خوردن چک قرارداد منحل میشود؟

ابهام ناشی از ذکر سمت در قراردادنویسی

در صورتی که پست سازمانی داور در قرارداد ذکر شود، باید مشخص نمود که منظور از داور شخصی است که نام وی ذکر می‌شود یا شخصی که در زمان اختلاف آن پست سازمانی را دارد؟ مثلاً در قرارداد ذکر شده است که کلیه اختلافات به داوری آقای فرهاد بیات مدیرعامل موسسه حقوقی دادبانان ارجاع میشود؛ حال چنانچه در زمان بروز اختلاف مدیرعامل موسسه تغییر کند، ممکن است این سوال مطرح شود که داور چه شخصی است؟ فرهاد بیات یا مدیرعامل جدید؟

شناسایی چالشها و ارائه راهکارها در قراردادنویسی

پیش از تنظیم قرارداد باید چالش‌های احتمالی که ممکن است در آینده ایجاد شود شناسایی شده و سپس برای چالش‌های اخیر، راهکارهای مناسبی در قرارداد پیش‌بینی گردد؛ به عبارت موجزتر، اولین قدم در تنظیم قرارداد: “شناسایی چالش‌ها و ارائه راهکارها” است؛ برخی از این چالشها خاص و برخی دیگر از عمومیت بیشتری برخوردار هستند؛ به عنوان مثال، رایج است که گاه پس از تحویل کالا، خریدار ادعا می‌کند که کالا به لحاظ کمی یا کیفی با قرارداد انطباق نداشته و علیه فروشنده طرح دعوی می‌کند؛ فروشنده برای اینکه بتواند در صورت بروز چنین چالشی به راحتی از خودش دفاع کند می‌تواند در صورت‌جلسه تحویل که به امضای خریدار می‌رساند ذکر کند که “خریدار با امضای این صورت‌جلسه اقرار می‌کند که کالا به لحاظ کمی و کیفی مطابق با شرایط قراردادی است و یا در صورت وجود تفاوت نیز، آن را پذیرفته و ادعایی علیه فروشنده ندارد”؛ اما گاه چالش‌های یک قرارداد ارتباط خاصی با کالای موضوع قرارداد یا طرف قرارداد یا اوضاع و احوال زمان انعقاد قرارداد داشته و لزوماً در سایر قراردادها مصداقی ندارد؛ به عنوان مثال چالش‌های احتمالی خرید ساختمان با جواهرات یا واردات دام زنده یا موادغذایی با هم متفاوت هستند؛ بنابراین اگرچه استفاده از نمونه فرم‌های قراردادی برای الهام گرفتن در تنظیم قرارداد مفید است ولی اکتفا به قالب‌های از پیش تنظیم شده کارایی چندانی ندارد زیرا هر قرارداد شرایط خاص خود را دارد که باید با توجه به چالشهای احتمالی پیش روی آن، ویرایش و شخصی سازی (customize) شود؛ به عنوان مثال یک شرکت بزرگ، جهت تامین نیاز خویش به تخم مرغ برای مدت سه سال، چند تن تخم مرغ را به ارزش ده میلیارد تومان خریداری می‌کند که در طول قرارداد به صورت روزانه باید تحویل خریدار گردد لیکن در حین تحویل متوجه می‌گردد که 20 درصد وزن کالای تحویلی ناشی از کارتن تخم مرغ است (که دو میلیارد تفاوت قیمت ایجاد می‌کند) و به این امر اعتراض می‌کند و در مقابل خریدار ادعا دارد که مطابق عرف معاملاتی وزن کارتن هم داخل در وزن تخم مرغ بوده و نهایتاً به واسطه سکوت و عدم صراحت قرارداد در این خصوص، اجرای قرارداد دچار مشکل شده و کار به اختلاف و دعوی منتج می‌شود؛ مثال اخیر به خوبی نشان می‌دهد که درج یک عبارت ساده که آیا وزن خالص و بدون کارتن ملاک است یا خیر، می‌توانست از این چالش پیش‌گیری کند؛ منتها چالش اخیر ظاهراً پیش از انعقاد قرارداد مدنظر شرکت خریدار نبوده است

مکتوب کردن توافقات در قراردادنویسی

بهتر است طرفین قرارداد، توافقات خویش را «مکتوب» کنند؛ کتابت فواید متعددی دارد از جمله اینکه بیانگر میزان جدیت اشخاص در اجرای تعهدات است، گاه از سوء تفاهم‌ها جلوگیری می‌کند، گاه مانع فراموشی توافق است و همچنین بهترین دلیل برای اثبات واقعیت است؛ به همین دلیل گفته می‌شود: «نوشته بهترین شاهد است»؛ به عنوان مثال در قراردادهای فروش ملک با سند عادی رایج است که بندی در خصوص زمان و مکان تنظیم سند رسمی ذکر می‌شود و گاه فروشنده با خریدار تماس گرفته و تقاضا دارد که به علت آماده نشدن اسناد لازم جهت تنظیم سند رسمی، یک روز دیرتر در دفترخانه حاضر شود و خریدار نیز این تقاضای شفاهی و تلفنی را می‌پذیرد اما فروشنده برخلاف توافق جدید، در همان تاریخ مندرج در مبایعه‌نامه در دفترخانه حاضر شده و به علت عدم حضور خریدار، از دفترخانه گواهی عدم حضور دریافت کرده و به استناد ضمانت اجرای پیش‌بینی شده در قرارداد، اظهارنامه فسخ برای خریدار ارسال می‌کند؛ موضوع اخیر در جایی که ملک افزایش قیمت ناگهانی داشته و فروشنده خود را زیان‌‌دیده می‌بیند بیشتر اتفاق می‌افتد؛ بنابراین بهتر است که هرگونه تغییر در زمان یا مکان دفترخانه در پشت مبایعه‌نامه کتباً درج شده و به امضای طرفین برسد؛ حتی اگر فروشنده قصد فریب هم نداشته باشد نوشتن این تغییر ضروری است زیرا اگر فروشنده در تاریخ جدیدی که شفاهاً توافق شده حاضر نشود، حضور خریدار هم فایده‌ای ندارد و وی نمی‌تواند گواهی عدم حضور دریافت کند چراکه در تاریخ مندرج در مبایعه‌نامه عادی در دفترخانه حاضر نشده است و ادعای خریدار مبنی بر توافق شفاهی و تغییر تاریخ نزد سردفتر ملاک عمل نخواهد بود.